جدید‌ترین گزارش تحولات بازار مسکن تهران که به فعل‌وانفعالات فروردین امسال مربوط می‌شود، از رشد جزیی قیمت خانه‌های پایتخت حکایت دارد و باوجود ریزش ۷۵ درصدی حجم معاملات، شاهد تداوم روند افزایش قیمت‌ها هستیم.گزارش جدید بانک مرکزی حاوی نکات ریزودرشت و معنادار زیادی است و به‌عنوان مثال نشان می‌دهد، نیمی از خریدوفروش‌ها در شهری مثل تهران مختص خانه‌های اصطلاحا نقلی است. در سال‌های گذشته همزمان با کاهش سهم خانه‌های نوساز، شاهد رشد چشمگیر واحد‌های قدیمی‌ساز بودیم و حالا تفاوت قیمت مسکن در شمال و جنوب پایتخت طبق آمار‌های رسمی به بیش از متری ۱۰۰ میلیون می‌رسد.
متوسط قیمت مسکن در تهران براساس جدید‌ترین آمار‌های رسمی به متری ۸۱ میلیون و ۶۳۰ هزار تومان رسید. عددی که بانک مرکزی با رصد و پایش تقریبا هزار و ۵۰۰ ملکی که به شکل رسمی در پایتخت ظرف فروردین امسال معامله شدند، محاسبه کرده است.
متوسط قیمت مسکن در تهران به‌این ترتیب درمقایسه با اسفند سال گذشته، متری ۱۹۰ هزار تومان ارتقا پیدا کرده و برخلاف اغلب سال‌های گذشته شاهد پیشروی قیمت مسکن در اولین ماه سال هستیم. هر متر آپارتمان مسکونی اسفند سال قبل به‌طور متوسط ۸۱ میلیون و ۴۴۰ هزار تومان ارزش داشت و حالا شاهد رشد دودهم درصدی این مقیاس حیاتی در بازار مسکن پایتخت هستیم.
قیمت مسکن در تهران حالا نسبت به یک سال قبل که حول‌وحوش متری ۶۶ میلیون تومان تخمین زده می‌شد، ۲۲ درصد بالا آمده است.
قیمت خانه ۱۰۰ متری و دوخوابه در پایتخت با این اوصاف برمبنای آمار‌های رسمی باید به‌طور متوسط هشت میلیارد و ۱۶۳ میلیون تومان باشد و کسی که در تهران دنبال خرید خانه یکخوابه و نقلی و مثلا ۵۰ متری می‌رود، باید با بودجه‌ای نزدیک چهار میلیارد و ۸۱ میلیون سراغ املاکی‌ها و آگهی‌های آنلاین برود.
افزایش غیرمنتظره قیمت خانه در تهران
قیمت مسکن در تهران فروردین امسال برخلاف اغلب سال‌های گذشته در مسیر صعودی کرد. ماجرا به کاهش مرسوم حجم معاملات بازار مسکن در فروردین ارتباط دارد و معمولا تعطیلی دوهفته‌ای ابتدای سال و تق و لق بودن دوهفته پایانی فروردین، حداقل به‌شکل موقت از پیشروی قیمت‌ها جلوگیری می‌کند.
قیمت مسکن در تهران با این حال بدون توجه به ریزش ۷۵ درصدی حجم معاملات در فروردین، مسیر دیگری را انتخاب کرد و شاهد خلق رکورد جدیدی در بازار مسکن پایتخت بودیم.
بانک مرکزی می‌گوید در اولین ماه سال جاری فقط هزار و ۵۰۸ واحد مسکونی در شهری مثل تهران به شکل رسمی خریدوفروش شده که همین عدد ناچیز، درمقایسه با اسفند پارسال چهار هزار و ۷۰۰ ملک کمتر است. بد نیست بدانید حجم معاملات بازار مسکن در فروردین امسال نسبت به فروردین پارسال هم حدود ۱۵ درصد تقلیل داشته است، اما تاثیر این اتفاق منجر به کاهش قیمت مسکن نشده است.
سقف‌شکنی غیرمنتظره قیمت مسکن در تهرانتفاوت قیمت مسکن در گران‌ترین و ارزان‌ترین منطقه تهران، رسما از متری ۱۰۰ میلیون عبور کرد
قیمت مسکن در تهران درحالی از متری ۸۱ میلیون و ۵۰۰ رد شده که این عدد یکجور میانگین است و طبیعتا در گران‌ترین و ارزان‌ترین محدوده پایتخت باید با مظنه‌های دیگری روبرو شویم.
گران‌ترین منطقه تهران از قدیم‌وندیم منطقه یک معرفی می‌شود. در این بخش از شهر که محله‌هایی مثل نیاوران، فرمانیه، الهیه، خیابان فرشته و دوجین محله گرانقیمت دیگر قرار دارد، متوسط قیمت مسکن متری ۱۵۰ میلیون و ۴۲۰ هزار تومان اعلام شده. البته قبل از جبهه‌گرفتن نسبت به این عدد، باید دوباره یادآوری کنیم که همین عدد هم میانگینی از قیمت خانه‌های خریدوفروش‌شده در منطقه یک است و ممکن است لابلای این معاملات، با نرخ‌های باورنکردنی روبرو شویم.
ارزان‌ترین منطقه تهران نیز به‌رسم یکی، دو سال قبلی منطقه ۱۸ اعلام شده است. متوسط قیمت مسکن در منطقه ۱۸ یعنی جایی که یافت‌آباد و شادآباد و سعید‌آباد و … واقع شدند، متری ۴۲ میلیون و ۳۶۰ هزار تومان محاسبه شده است.
خرید آپارتمان ۱۰۰ متری در منطقه ۱۸ به‌این ترتیب به‌طور متوسط نیازمند چهار میلیارد و ۲۳۶ میلیون تومان است، اما این عدد در شمال شهر و منطقه یک به بیش از ۱۵ میلیارد می‌رسد. گزارش جدید بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن تهران مشخص می‌کند در مناطق ۲۲ گانه تهران، متوسط قیمت مسکن در شش منطقه از میانگین شهر جلو زده است و از همه مهمتر اینکه متوسط قیمت مسکن در پنج منطقه مختلف بیش از متری ۱۰۰ میلیون برآورد می‌شود.
سهم قابل توجه آپارتمان نقلی در معاملات مسکن تهران
آپارتمان‌های نقلی تقریبا نیمی از حجم معاملات بازار مسکن تهران را مال خود کرده‌اند. جدید‌ترین اطلاعات منتشرشده از سوی بانک مرکزی مشخص می‌کند از هزار و تقریبا ۵۰۰ خانه‌ای که در فروردین امسال معامله شدند، ۱۵.۵ درصد موارد مربوط به آپارتمان‌های ۶۰ تا ۷۰ متر بوده است.
تقریبا همین میزان معامله، به واحد‌های ۵۰ تا ۶۰ متر اختصاص پیدا کرده است. میزان معاملات خانه‌های ۴۰ تا ۵۰ متر نزدیک ۱۲ درصد کل معاملات بازار مسکن تهران تخمین زده می‌شود. با اضافه شدن سهم تقریبا ناچیز معاملات خانه‌های ۳۰ تا ۴۰ متر و البته واحد‌های کمتر از ۳۰ متر، می‌توانیم این عدد را برای تمام خانه‌های زیر ۷۰ متر و اصطلاحا نقلی، حول‌وحوش ۴۵ درصد بدانیم.
کاهش قابل توجه سهم خانه‌های نوساز در معاملات بازار مسکن تهران
گزارش تحولات بازار مسکن تهران مشخص می‌کند در اولین ماه سال جاری حدود ۳۰ درصد خریدوفروش‌ها به خانه‌هایی با عمر بنای زیر پنج سال تعلق داشته و این عدد برای خانه‌هایی با عمربنای بالای ۲۰ سال به ۲۴.۵ درصد می‌رسد. آمار‌ها در این زمینه معنادار هستند؟ بله.
هفت سال قبل میزان خریدوفروش‌های مربوط به خانه‌هایی با عمربنای زیر پنج سال حول‌وحوش ۴۵ درصد تخمین زده می‌شد و این عدد برای خانه‌هایی با عمربنای بیش از ۲۰ سال کمتر از ۱۰ درصد بوده است. کاهش سهم خانه‌های نوساز و کنار آن افزایش میزان خریدوفروش خانه‌های قدیمی‌ساز به‌وضوح در آمار‌های رسمی مشهود است و نمی‌تواند به روند قیمت‌ها در این سال‌ها بی‌ارتباط باشد.
