براساس آخرین آمار شورای شهر تهران درباره بافت فرسوده تهران، در حال حاضر چهار هزار و ۴۲۰ هکتار بافت فرسوده در تهران وجود دارد که شامل هفت‌درصد از این شهر می‌شود و ۳۷ درصد جمعیت تهران در آن ساکن هستند.
به گفته کارشناسان این رقم طبق شروطی محاسبه شده که مصوب شورای عالی شهرسازی است؛ و برآورد‌های دیگری نیز وجود دارد.
محمد آقامیری، رئیس کمیته عمران شورای شهر، آمار‌های دیگری هم به‌تازگی اعلام کرده؛ او گفته است که در زمان وقوع زلزله تهران، بحرانی به‌نام ۲۰ میلیون موش به‌عنوان حیوانات موذی وجود خواهد داشت. این اطلاعات در شرایطی مطرح می‌شود که بار‌ها اعلام‌شده میزان مقاومت خانه‌های بافت فرسوده پایتخت بیش از پنج یا شش ریشتر نیست.
حالا کارشناسان می‌گویند که تهران با این حجم از بافت فرسوده، توانی برای مقابله با زلزله ندارد و طرح‌های دولت و شهرداری برای بازسازی این بافت راه به جایی نمی‌برد؛ آن هم در شرایطی که تخمین زده می‌شود زلزله تهران بین سه تا پنج میلیون نفر تلفات داشته باشد.
به‌تازگی معاون وزیر راه‌وشهرسازی هم اعلام کرده است که با آزادسازی بخش زیادی از بافت فرسوده مناطق ۱۷ و ۱۸ تهران ۱۳ هزار پلاک واقع در بافت فرسوده این مناطق در مدار نوسازی قرار می‌گیرد که خود می‌تواند ۳۰ هزار واحد مسکونی را وارد مدار ساخت‌وساز کند.
کارشناسان زلزله‌شناسی، بافت فرسوده را پاشنه آشیل تهران می‌دانند؛ نمونه‌اش علی بیت‌اللهی، رئیس بخش زلزله‌شناسی مرکز تحقیقات راه و شهرسازی که بار‌ها درباره خسارات زلزله احتمالی تهران هشدار داده است.
او در گفتگو با «هم‌میهن» می‌گوید که در تهران با دو شکل عمده در بافت‌های فرسوده مواجهیم؛ یکی موقعیت این بافت‌هاست که خطرزا محسوب می‌شوند و مورد دوم هم مربوط به روند کند نوسازی و مقاوم‌سازی بافت‌های فرسوده است.
بیت‌اللهی می‌گوید که از حدود یک‌میلیون پلاک رسمی موجود در تهران، نزدیک به ۲۵۰ هزار پلاک در بافت فرسوده است: «درمجموع ۳۷ درصد شهر تهران در چنین بافت‌های متراکم، ریزدانه و نفوذناپذیر ساکن‌اند؛ یعنی معابر تنگند، در روز حادثه امدادرسانی به آن‌ها به سختی انجام می‌شود و تلفات جانی زلزله افزایش می‌یابد. بافت‌های فرسوده شمال تهران نیز مانند دارآباد، جماران، تجریش، فرحزاد، اوین درکه و درمجموع نوار خط شمالی، علاوه بر مقاومت ناچیز در برابر زلزله، روی حریم و در مجاورت گسل شمال تهران هم واقع شده‌اند، به‌ویژه مناطق یک، پنج و شش که در خطوط شمالی دربردارنده بافت‌های فرسوده‌اند.»
او ادامه می‌دهد: «میزان جمعیت در این بافت‌ها و کیفیت ساخت‌وساز و ناپایداری آن‌ها معضلی اساسی برای زلزله شهر تهران خواهد بود. در چنین بافت‌هایی علاوه بر اینکه امکان امدادرسانی وجود ندارد، باید خطر‌های ثانویه مانند لوله‌های گاز و خطرات ناشی از آتش‌سوزی را هم در نظر گرفت.»
بیت‌اللهی می‌گوید که تغییر چهره بافت‌های فرسوده همان‌طور که در ۴۰ تا۵۰ سال اخیر مشاهده کرده‌ایم، بسیار کُند صورت گرفته است: «رویکرد اصلی در نوسازی بافت‌های فرسوده تجمیع این بافت‌ها و ساخت ساختمان‌های مقاوم در برابر زلزله است که مشکل دقیقاً از همین رویکرد ایجاد می‌شود؛ چون تجمیع پلاک‌های ساختمانی ریزدانه به‌دلیل نبود رضایت همگانی مالکان، وجود مستأجران، نبود رضایتمندی، شرایط شغلی و مسائل فرهنگی دست به دست هم داده و تغییرات در بافت‌های فرسوده را با مشکلات جدی همراه کرده است. مشوق‌هایی که دولت در این زمینه در نظر می‌گیرد، باید مورد قبول و قابل لمس برای مالکان این بافت‌های فرسوده باشد.»
نوسازی در توان دولت نیست
روند کُند بهبود بافت‌های فرسوده مورد توافق گروهی دیگر از کارشناسان است که اعتقاد دارند برنامه‌هایی مانند طرح جامع تهران برای بهبود وضعیت بافت فرسوده بی‌نتیجه است.
امیر منصوری، استاد دانشگاه تهران و رئیس پژوهشکده معماری و شهرسازی می‌گوید، دولت نمی‌تواند بار بهبود بافت فرسوده تهران را به دوش بکشد و باید هرچه زودتر اقدامی برای آن انجام داد؛ چون سیکل وقوع زلزله بالای ششونیم ریشتر در تهران تقریباً هر ۱۵۰ سال یک‌بار است و از آخرین زلزله این‌چنین بزرگ حدود ۱۲۰ سال می‌گذرد؛ بنابراین زمان تاریخی آزاد‌شدن انرژی گسل‌های تهران نزدیک است و تنها راه‌حل، نوسازی بافت فرسوده است که در توان دولت و شهرداری نیست.
او به هم‌میهن می‌گوید که طرح جامع تهران، با شیوه‌های روز دنیا فاصله زیادی دارد و باید کنار گذاشته شود: «طرح جامع اگر بخواهد اصلاح کند، تابع شرایط خاصی است و اصولاً باید این طرح کنار گذاشته شود. تاریخ این طرح گذشته است. وزارت راه و شهرسازی و سازمان برنامه و بودجه دانش مدیریت این موضوع را ندارند. درنتیجه از اینکه طرح جامع به یک شیوه برنامه‌ریزی امروزی تبدیل شود ناامیدیم.»
منصوری ادامه می‌دهد: «ازسوی‌دیگر خطر زلزله و کشته شدن بین سه تا پنج میلیون نفر در زلزله تهران ایجاب می‌کند که برای آن برنامه‌ای داشته باشیم. بزرگترین تلفات زلزله هم در بافت فرسوده این شهر رخ می‌دهد. البته در نقاط دیگر مانند مدارس، بیمارستان‌ها، پل‌ها، تأسیسات شهری و… هم این تلفات وجود خواهد داشت. علاوه بر این، اتفاقات بعد از آن مانند بیماری‌ها، هجوم موش‌های تهران، آلودگی و فاضلاب را هم باید به‌عنوان تبعات زلزله از یاد نبریم، اما مهم‌ترین بسته خسارتی که در زلزله احتمالی تهران پیش‌بینی شده، کشتاری است که برای ساکنان بافت‌های فرسوده رخ می‌دهد. برای این موضوع باید یک برنامه اختصاصی و عاجل پیش‌بینی کرد.»
منصوری درباره رقم تخمین‌زده برای تلفات زلزله تهران هم توضیح می‌دهد: «ما چند مطالعه علمی و قابل اعتنا در این زمینه در ایران داریم که مهم‌ترین آن مربوط به مرکز تحقیقات ژاپن یا همان جایکاست که درباره تهران انجام داده و پیش‌بینی کرده بود که ممکن است در زلزله تهران حدود سه‌میلیون نفر در لحظه از بین بروند. پژوهشگاه زلزله و هلال‌احمر هم پیش‌بینی مشابهی داشته‌اند. مبنای این آمار هم میزان ساکنان بافت فرسوده تهران است؛ ما در تهران ۱۴ هزار و ۵۰۰ هکتار معادل ۱۴۵ کیلومتر مربع بافت ناپایدار داریم که مربوط به خانه‌هایی است که فاقد سازه مقاومند و با دیوار حمال ساخته شده‌اند.
بافت مسکونی تهران هم ۲۷۰ کیلومترمربع است و با فرض اینکه در بافت این شهر جمعیت به‌صورت متعادل پخش شده باشد، به این ترتیب ۵۵ درصد جمعیت تهران ساکن بافت ناپایدارند. با این حال می‌دانیم تراکم جمعیت در تهران یکسان نیست و در جنوب شهر بیشتر است؛ چون بافت خانه‌ها ریزدانه‌تر است و خانواده‌های پرجمعیتی در آن ساکن هستند.
اگر جمعیت تهران را ۱۰ میلیون نفر در نظر بگیریم، یعنی ۵/۵ میلیون نفر جمعیت در این ۱۴۵ هکتار زندگی می‌کنند، البته این فقط آمار کسانی است که خانه‌هایشان تخریب می‌شود. درنتیجه آمار تلفات سه تا پنج میلیون نفری واقع‌بینانه به‌نظر می‌رسد. طبق شروط شورایعالی شهرسازی، بافت فرسوده به مناطقی گفته می‌شود که کوچه‌های تنگ و در عین حال مساحت کوچکی داشته باشد؛ بنابراین با متغیر زلزله این دو شرط برای تخریب اثری ندارد.»
اشاره منصوری به مطالعات مؤسسه جایکای ژاپن است که با بررسی دقیق گسل‌های تهران و میزان مقاومت سازه‌های مسکونی، عمومی و شهری، همچنین شبکه آب، برق، گاز و زیرساخت‌های شهری، تخمین تهیه شده است؛ این مطالعات این موضوع را بررسی کرده که اگر هرکدام از این گسل‌ها فعال شوند، چه حجم خرابی و تلفات به‌بار می‌آورند.
براساس این مطالعات، اگر در تهران زلزله هفت‌ریشتری رخ دهد، تمام سازه‌های ناپایدار فرو می‌ریزند. این مطالعه زمانی انجام شده که جمعیت تهران حدود هفت‌میلیون نفر بوده است و براساس این سناریو، یک‌و‌نیم میلیون نفر در لحظه می‌میرند.
منصوری، استاد دانشگاه تهران تاکید می‌کند که وظیفه اصلی رسیدگی به بافت فرسوده در ایران به‌عهده دولت است: «نمونه این موضوع همان طرح جامع تهران است که شهرداری به‌عنوان مجری آن فعالیت می‌کند. در ماجرای نوسازی و بافت فرسوده گناهکار اصلی دولت است. شهرداری و شهروندان اسیر بی‌عملی و ترک فعل دولت شده‌اند؛ چون همین نهاد قانون مداخله در بافت فرسوده را می‌نویسد. مانند طرح جامع که اجازه نمی‌دهد مردم خودشان در بافت فرسوده ساخت‌وساز کنند.
در قانون طرح جامع و تفصیلی گفته شده هرکسی بخواهد خانه‌اش را بسازد، به‌شرطی به آن تراکم می‌دهیم که به‌ازای هرواحد یک پارکینگ در خانه بسازد. ما می‌دانیم در بافت فرسوده، چون پلاک‌ها ریزدانه‌اند، نمی‌توانند پارکینگ زیادی ایجاد کنند. برای مثال کسی که حدود ۸۰ تا ۱۰۰ متر زمین دارد، می‌تواند درنهایت دو تا سه واحد و به همین اندازه پارکینگ بسازد.
ازطرف‌دیگر می‌دانیم اگر تعداد این واحد‌ها هنگام ساخت‌وساز به چهار یا پنج واحد نرسد، برای مالک صرفه اقتصادی ندارد و باید تراکم بگیرد و بسازد. وقتی تعداد طبقات و تراکم را وابسته به تامین پارکینگ در همان پلاک می‌کنند، دست مردم برای ساخت‌وساز در این بافت بسته می‌شود. در این شرایط پارکینگ باید بسازند، اما الزام ندارد که در داخل پلاک باشد. اگر پارکینگ‌های تجمعی را پیش‌بینی کنند، به همه کسانی که در آن محدوده خانه دارند، می‌توانند بگویند به تعداد پارکینگی که خریدی، اجازه ساخت واحد می‌دهیم.»
به گفته منصوری، چون دولت توانایی ساخت مسکن برای این میزان جمعیت را ندارد، در این شرایط مردم فقط می‌توانند این ساخت‌وساز را انجام دهند و قدرت ساخت هم متعلق به آنهاست. برای مثال بعد از زلزله کرمانشاه، هنوز مردم در کانکس و شرایط نامساعد زندگی می‌کنند.
او از وضعیت تکمیل مسکن مهر هم می‌گوید: «مسکن مهر هم از دولت آقای احمدی‌نژاد شروع شد و بعد از آن هم در دولت‌های روحانی و رئیسی ادامه پیدا کرد، اما هنوز نتوانسته‌اند آن را تمام کنند؛ این یعنی دولت قادر به ساخت‌وساز نیست. جلوی مردم را هم با قوانین غیراصولی گرفته‌اند و درنتیجه بافت فرسوده ادامه پیدا می‌کند و نوعی نسل‌کشی قانونمند به دست طرح جامع اجرا می‌شود.»
ابهام در جزئیات ورود چین به بازار مسکن تهران
یکی از طرح‌های شهرداری تهران برای بازسازی این بافت، کمک گرفتن از بخش خصوصی چین است که در ماه‌های اخیر مطرح شده و هنوز جزئیات چندانی درباره آن وجود ندارد. آنچه تا امروز درباره ورود چین به بازار مسکن تهران می‌دانیم این است که اولین شرط انتقال تکنولوژی ساخت و دومین شرط تامین ۸۰ درصد منابع مالی است که اگر مورد پذیرش قرار بگیرد، به مرحله تفاهم و قرارداد می‌رسد؛ درواقع فعلاً از آمدن آن‌ها خبری نیست، اما نکته مهم ساخت ۲۰۰ هزار واحد مسکونی در بافت فرسوده این شهر توسط چینی‌هاست.
منصوری درباره راه‌حل شهرداری برای کمک گرفتن از چین برای ورود به بازار مسکن در تهران می‌گوید که سناریوی مورد نظر شهرداری به وضوح اعلام نشده است: «برای مثال رئیس سازمان نوسازی تهران گفته که قرار است در بافت فرسوده تهران ۲۰۰ هزار واحد بسازیم که به‌معنای نیاز به ۱۵۰۰ هکتار زمین است، اما چنین فضایی در تهران نداریم که بتوانیم در آن ساخت‌وساز انجام دهیم. اگر هم منظور این است که این واحد‌ها بیرون شهر ساخته شود، اتفاقی مشابه طرح مسکن مهر در پردیس و پرند رخ می‌دهد، چون می‌دانیم خارج از شهر زیرساختی وجود ندارد.
درحالی‌که این راهکار هم عملی نیست و تنها راه‌حل نوسازی همین واحد‌های فرسوده است. باید توضیح داده شود که چه برنامه‌ای برای واحد‌های فرسوده فعلی وجود دارد؟ آیا قرار است تخریب و بعد ساخته شود، مردم کجا اسکان داده می‌شوند؟ اگر خانه‌هایشان را نفروشند چه اتفاقی می‌افتد؟ مسکن مهر که سه دولت درگیر آن شده‌اند، در یک زمین خالی رفتند بسازند و ۲۰ سال است که در آن گیر کرده‌اند.»
منصوری می‌گوید که مشکل ما فقط سرمایه و تکنولوژی نیست و با مشکلات بزرگتری مانند طرح جامع تهران روبه‌رو هستیم: «تا زمانی که این طرح اصلاح نشود، نمی‌توانیم هیچ اقدام قانونی‌ای انجام دهیم. من با ورود چینی‌ها به این بازار موافقم؛ چون این پروژه آنقدر بزرگ است که نیاز به تکنولوژی و سرمایه داریم، اما اینکه این واحد‌ها کجا، چگونه و به دست چه کسی ساخته می‌شوند و سازوکار آن چیست، اهمیت زیادی دارد و نیاز به برنامه‌ریزی دارد. آن‌ها فقط از محصول نهایی حرف می‌زنند، درحالی‌که فرآیند آن مشخص نیست. در مقایسه با وزارت راه که کاری در این حوزه انجام نمی‌دهد، اقدامات شهرداری قابل تقدیر است، بااینکه ناقص است، اما اگر بخواهد در همین حد بماند، هیچ اثری در حل مسئله ندارد.»
او می‌گوید طرحی به‌نام «هسته امن محله» راه‌حل نوسازی بافت فرسوده تهران است: «در این راه‌حل، مسئله تامین پارکینگ را از پلاک جدا کنیم و به‌صورت تجمیعی در مراکز، محله‌ای به‌نام هسته امن می‌توانیم ایجاد کنیم و خود این پارکینگ‌ها هم به‌عنوان یک سازه مقاوم در زمان بحران عمل کند. این روش منجر به اقتصادی‌شدن ساخت‌وساز می‌شود. منظور از محله هم جمعیتی بین هزار تا دو هزار نفر است، نه محلاتی که بین ۲۵ تا ۳۰ هزار نفر جمعیت دارند که طرح جامع تهران پیش‌بینی کرده است. درنتیجه مردم می‌توانند با خرید این پارکینگ‌ها، مجوز پنج طبقه تراکم دریافت کنند و خودشان اقدام به ساخت‌وساز کنند.
دولت می‌تواند فرآیند این قضیه را با استفاده از مشوق‌هایی مانند وام‌های نوسازی تسهیل کند تا خانه‌ها با قیمت کمتری ساخته شوند و برای ساکنان این بافت‌ها سود بیشتری داشته باشند. مدیریت ساخت هم برعهده مالک است و دولت می‌تواند با استفاده از تکنولوژی و ساخت مواردی مانند کابینت، تاسیسات و… در تیراژ بالا کمک کند که ساخت خانه، قیمت کمتری برای مالک داشته باشد. درواقع دولت می‌تواند روی تولید مصالح صنعتی ساختمان سرمایه‌گذاری کرده و قیمت ساخت را پایین و سرعت آن را افزایش دهد. با این روش علاوه بر تامین شغل، بحران مسکن هم بهبود پیدا می‌کند. من اعتقاد دارم با این شیوه، قیمت مسکن تهران ۳۰ درصد کاهش پیدا می‌کند؛ چون قیمت ساخت برای یک ساختمان پنج طبقه متری حدود ۱۰ تا ۱۵ میلیون تومان است و باقی آن رانت زمین است.»
طرح کلید به کلید
مهدی عباسی، رئیس کمیته پیگیری بافت فرسوده شورای شهر تهران به هم‌میهن می‌گوید که یکی از سیاست‌هایی که شورای شهر دنبال می‌کند، واگذاری بن‌بست‌ها و گذر‌هایی است که در تجمیع بافت فرسوده داخل این گذر‌ها می‌افتد و جزو اراضی شهرداری به‌حساب می‌آید، اما به‌صورت رایگان به خود پلاک واگذار می‌شود: «سیاست‌های مربوط به بافت فرسوده در این شورا منحصر به بافت فعلی نیست و تقریباً شورا‌های شهر به‌اتفاق بابت این موضوع برای احیای محلات اعدادی را تصویب کردند و برای اینکه نوسازی در این بافت‌ها شکل بگیرد، سیاست‌هایی را در پی گرفتند؛ ازجمله این سیاست‌ها می‌توان به رایگان کردن عوارض تخریب‌ونوسازی اشاره کرد که بنا بود از هزینه‌ها کسر و انگیزه‌های حضور سازندگان را افزایش دهند. امروز هم با این موضوع مواجه هستیم که اگر تجمیع پلاک‌ها در بافت فرسوده به‌درستی شکل بگیرد، سیاست‌ها و تراکم‌های تشویقی اعمال می‌شود.»
عباسی می‌گوید که براساس تکالیف باید سالانه ۱۰ درصد نوسازی بافت در تهران صورت گیرد: «این روند در سال‌های گذشته با فرازونشیب‌هایی روبه‌رو بود و در برخی از سال‌ها چشمگیر، اما در برخی سال‌ها با کندی روبه‌رو بود. در حال حاضر هم یکی از طرح‌هایی که باید به‌صورت جدی دنبال شود، طرح کلید به کلید است که طبق آن سازمان نوسازی شهر تهران مکلف است در مناطقی که قابلیت نوسازی پلاک‌های بافت فرسوده وجود ندارد، بعضی از ساختمان‌ها را ساخته و آماده کند و برای واگذاری به صاحبان این پلاک‌ها تحویل دهد.»
